作为南京当之无愧的头部板块，河西是高端改善置业的必看之地。刚刚过去的2024年，河西千万级新房热销领跑全省，而千万级二手房也是悄悄卖爆。

　　哪个小区最受富豪青睐、二手房成交火热？哪个小区房价坚挺、逆市仍能高价卖出？对于高端改善来说，2025年是选二手房还是选新房？

　　根据二手房平台展示的成交记录，2024年1-12月，建邺区共成交86套总价1000万+的二手房，分布在河西中、河西南、江心洲等高端小区。（备注：来源好好选房，仅统计平台展示的成交数据，不包括线下已成交未展示的房源，信息仅供参考）

　　其中，河西中69套，占比80%；河西南14套，占比16%，河西北1套，江心洲2套。毫无疑问，河西中是南京千万级二手房成交的主阵地，无论是供应量还是成交量，遥遥领先。

　　而随着一批次新房的上市，河西南也渐渐崭露头角，千万级二手房成交开始冒尖。不过河西南目前主力还是千万级新房在售，千万级二手房选择性并不多。

　　从小区来看，成交量前五的分别为：仁恒江湾城（仁恒江湾天成+仁恒江湾城二期/三期累计）成交19套，海玥名都成交13套，华润悦府成交11套，万科翡翠滨江5套、天鹅堡花园4套。

　　可以看到，河西中一代顶豪仁恒江湾城、海玥名都在千万级二手房市场，成交量一骑绝尘。而河西南的万科翡翠滨江、天鹅堡花园也从河西中的竞争中杀出。

　　从成交价格来看，5套房源成交价3-4万元/㎡之间（占比6%），27套房源成交价4-5万元/㎡（占比31%），25套房源成交价5-6万元/㎡（占比29%），22套房源成交价6-7万元/㎡（占比26%），6套房源成交价7-8万元/㎡（7%），1套成交价超8万/㎡（占比1%）。

　　其中，最高成交价来自仁恒江湾天成，成交单价87532元/㎡，成交总价3320万元；最低成交价来自五矿御江金城，成交单价32546元/㎡。

　　除此之外，成交单价超过7万/㎡的小区还有华新城璟园、仁恒江湾城三期、长江尊邸，这也是名副其实的顶豪盘。高价成交背后，也是项目综合价值的彰显。

　　值得一提的是，86套房源成交价全部低于挂牌价，从砍价金额来看，房主让价超100万的占比约56%，换句话说，有一半以上的房源都是降价百万成交，最高1套房降价520万！

　　二手豪宅的热销在全国层面也得到验证。统计多个方面数据显示，全国30个重点城市二手房1000-3000万高端住宅2024年成交22854套，同比增长17%，总价3000-5000万元二手房住宅成交同比增长16%，5000万-1亿元二手房住宅成交同比增长26%。

　　千万级二手房疯狂成交背后？有哪些信号需要我们来关注？有钱人开始进场，释放怎样的风向标意义？我们也与多位中介进行了沟通，呈现出买家、卖家的心态。

　　1、 从买家角度来看，地段仍然是顶豪价值的最高标尺。无论是河西中的仁恒江湾天成、海玥名都，还是河西南的万科翡翠滨江、葛洲坝中国府（长江尊邸），都占据着极好的城市地段，周边优质配套资源云集。

　　除此之外，园林景观、物业服务等也是小区的加分项，助力二手房溢价。而装修配置，在二手房市场助力溢价的影响并不大。

　　2、 从卖家角度来看，“越贵越买”的心态，追求稀缺性和产品的创新，毕竟十年前的产品和现在的产品无法相提并论，因此也开始加速置换，卖掉旧房换新房。

　　就河西来看，2024年第四代住宅横空出世，墅厅大平层、户户带露台等项目的出现，引领住宅品质和服务升级，“俘获”有钱人的心。

　　过去一年，以绿城华发·金陵月华、中海·江南玖序、招商·金陵序等为代表的顶豪项目，叱咤高端改善市场，成交量价领跑全省，甚至跻身全国顶豪圈。

　　新房呈现出“越贵越买”特征，这也足以可见高端购买力“不差钱”，相比于价格，更愿意为产品和服务买单。可以预测的是，2025年全国豪宅市场新房行情优于二手行情的态势还将会延续。

　　2024年有钱人加速入场，2025年河西再迎重大发展机遇。就在昨天（1月17日），建邺区产业科学技术创新大会暨河西中央科创区建设启动仪式在南京国际博览中心举办，非常关注的河西中央科创区建设真正开始启动！这对于整个河西、尤其是河西南发展来说，意义重大！

　　作为全市乃至全省重点打造的新城新区，河西城市形象新、功能品质优、人居环境美，是南京现代金融、总部经济、信息服务、软件研发、商务办公的发展高地，是最能代表现代化国际化南京新形象的“城市客厅”。

　　活动现场，《河西中央科创区建设三年行动计划（2025－2027）》正式对外发布，实施“三生”城区引领、智算支撑强基、高端英才集聚等“八大工程”，在全省实现产业集聚力、创新引领力、城市吸引力“三个领先”。

　　要求充分把握以AI为内核、以数据要素为驱动的新质生产力发展的新趋势，以“青奥组团”和“鱼嘴组团”为主承载区，推动各类科学技术创新资源和AI企业向河西南集聚。

　　到2027年，力争带动全区数字化的经济核心产业及相关产业营收超1000亿元，新增各类产业人才超10万人，将河西中央科创区建设成为全省最具竞争力的“人工智能+”产业高地、最具影响力的产业科学技术创新承载中心、最具吸引力的“三生融合”城市客厅。

　　在空间布局上，“青奥组团”为江山大街以南、龙王大街以北的区域，“鱼嘴组团”为龙王大街以南、秦淮新河以北的区域，两个组团同步建设、同步推进。

　　众所周知，资源和人口的流入是一个区域发展的根基。规划落地带来产业高质量发展，产业高质量发展吸引人口并创造财富，旺盛的需求推动楼市发展，从而形成良性循环。这正是楼市健康发展的理想路径。

　　河西中央科创区建设的启动，标志着河西迎来新一轮重大发展机遇。这里将成为产业科学技术创新的高地，成为南京建设具有全球影响力的产业科学技术创新中心的主要承载区，同时也为楼市发展注入强劲动力。

　　对于楼市而言，区域价值的基础将变得更稳固。特别是青奥和鱼嘴区域，将迎来新的发展风口，为楼市再添一把火。对于潜在购房者来说，官方的背书无疑是信心的支撑和价值的保证。

　　从目前楼市发展来看，青奥滨江是南京高端住宅最为纯粹的板块，聚集中海·江南玖序、伟星长江之歌、天琴华樟等一批千万级顶豪，尤其是四代宅的出现，墅厅、露台给顶豪带来惊喜，更代表南京人居封面。

　　鱼嘴组团目前在售新房不多，观潮望云的出现填补了整个河西小户型产品的空白，起步112㎡高配小豪宅，让更多城市中产有机会上车河西。

　　河西顶豪市场的火热成交和马上就要来临的重大发展机遇，无疑为这个区域的楼市注入了新的活力。富豪们的争相入场不仅反映了他们对河西未来发展的信心，也预示着这里有几率会成为南京乃至全国房地产市场的新焦点。

　　随着河西中央科创区的建设推进，我们有理由相信，河西的价值将逐步提升，楼市也将迎来新的发展机遇。对于有意在此置业的人来说，重视市场动向，把握合适的入场时机，或许能在这轮发展浪潮中分得一杯羹。

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