关于单一租户和多租户形式的好坏，一向评论颇丰。最新上会的中外运仓储物流REIT，底层财物也以整租为主。

　　1月7日，我国外运股份有限公司发布了重要的公告，宣告中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券出资基金发行请求已取得受理，基金办理人为中银基金。

　　我国外运具有广泛而全面的国内服务网络和海外服务网络，依据所发表的数据，国内服务网络覆盖全国32个省、自治区、直辖市及特别行政区，在国内具有约1300万平方米的土地资源，包括400余万平方米库房、约200万平方米的场站，以及11个内河码头，4400余米岸线万平方米的场站。

　　这一次，我国外运拿出坐落江苏省无锡市、江苏省苏州市昆山市、浙江省金华市、天津市西青区、四川省成都市的6个项目作为底层财物。

　　到2024年9月30日，这6个基础设施项目全体均匀租借率95.18%，存续租户数量30个。

　　依据征集说明书里边发表的数据，中外运REIT经过特别意图载体持有项目公司股权，完成对基础设施财物的操控，基础设施财物包括瑞达无锡物流项目、瑞达昆山物流项目、瑞达金华物流项目、昆山千灯物流项目、天津建合物流项目和成都空港物流项目，建筑面积算计30.54万平米，可租借面积算计29.97万平米，已租借面积算计28.52万平米。至2024年9月30日时点，收益法估值成果为11.56亿元。

　　详细来看，瑞达无锡物流项目由2栋双层电梯高标库房、门卫和配套用房组成，到2024年9月末，项目穿透服务租户算计79户，职业包括医疗、通讯、半导体、电子、制作业、货运等多种业态；瑞达昆山物流项目由2栋双层电梯高标库房组成，其间2号库房包括夹层工作和设备房，同期末，项目穿透服务租户算计39户，职业包括货运署理、电子、交易等。

　　瑞达金华物流项目由7栋单层库房(其间1-6号库为高标仓，7号库为一般库房)、2栋辅房组成，到同期末，项目穿透服务租户算计24户，首要为电商及第三方物流；昆山千灯物流项目由2栋单层高标库房、1栋工作楼和物业用房等配套组成，到同期末，项目穿透服务租户算计56户，租户职业包括交易、物流、零售批发、制作等多个范畴。

　　天津建合物流项目则由4栋单层高标库房、1栋工作楼和物业用房等配套组成，到同期末，项目穿透服务租户算计117户，租户职业包括化工、资料、食物、物流、大宗产品等多个范畴；成都空港物流项目由2栋双层电梯一般库房、1栋单层高标库房、2栋工作楼和门卫等配套用房组成，上述期末，项目穿透租户算计25户，租户职业包括供应链、航空、批发零售等。

　　值得重视的是，中外运REIT拟购入的基础设施中有5个项目选用整租形式，1个项目选用散租形式。

　　依据公告，瑞达无锡物流项目、瑞达昆山物流项目、瑞达金华物流项目、昆山千灯物流项目及天津建合物流项目均与原始权益人旗下的相关主体签定了5年的整租协议，即选用整租形式，也便是项目公司按签约时点商场行情报价租借予整租方，由整租方向底层客户供给归纳物流服务。

　　以2024年3季度末数据为例，5个独立的整租方所奉献的租金和物业办理费收入占中外运REIT全体运营收入的81.17%。

　　这也意味着必定危险。在中外运REIT存续期内，若签约运营主体呈现提早停止协议、削减租借面积、回绝实行租约或拖欠租金、运营陷入困境等状况时，或许会对基础设施项目构成的现金流发生晦气影响。

　　但就现在来看，危险至少是可控的。原因首要在于，中外运REIT的5个整租方分别为无锡中外运物流有限公司、昆山中外运物流有限公司、金华中外运世界物流有限公司、中外运物流供应链办理(昆山)有限公司和中外运物流(天津)有限公司，均为我国外运系统内运营继续稳健、与我国外运战略客户具有长时间协作经历的轻财物渠道。

　　整租形式也确保了高租借率。2024年9月末，除了金华项目租借率为90%，余下四个项目均为100%租借率。

　　从全体的租户会集度方面，到2024年9月30日，基础设施项目签约租户算计30个，5个整租方的租借面积算计占基础设施总可租借面积份额约81.68%，单一客户租借面积占比最高为22.21%，5个整租项意图运营收入占基础设施项目总运营收入的份额为87.11%。

　　从租约上来看，瑞达无锡、瑞达昆山、瑞达金华、昆山千灯与整租方签定的租借协议将在2027年1月-3月会集到期，4个项意图已租借面积占中外运REIT项下仓储财物可租借面积的59.98%，租约将会集到期也是存在的危险之一。

　　别的一个成都空港物流项目则选用散租形式，即项目直接与租户签定租借合同，若承租人在租约到期后呈现不续租状况，且短期内没办法找到可代替的承租人，将发生空置面积和空置期。

　　成都空港物流项目全体可租借面积占基金悉数项意图份额约16.13%，该项目租借率略胜一筹，9月末租借率为84%。

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